在我国房地产市场中，购房者有不同的类别，有的为居住，有的为投资，购房目的不同，受法律保护的程度也有所不同。其中，只有为居住而买房且该房屋影响到生存权益的，才是法律意义上的商品房“消费者”，受到最强有力的保护。

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开发商为筹集资金，常把商品房和土地使用权设定抵押进行融资。此时银行（或其他债权人）对房屋和土地享有“抵押权”。

商品房最初是登记在开发商名下的，商品房消费者虽然支付了房款，但在办理产证之前，并没有取得该房屋的“物权”，而只享有“物权期待权”。

对于商品房，工程承包者享有“建设工程价款优先受偿权”。

长久以来，这三种权利的冲突引发了大量纠纷。一旦开发商资金链断裂，不能全部清偿上述三种债务，那么优先保护谁的权利？商品房消费者还能不能顺利实现“物权”，将房屋登记到自己名下？房屋会不会被法院执行给抵押权人，或者承包人？

最高法院最新出台的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称“《执异解释》”），为商品房消费者在执行程序中对抗“在先抵押”、并在法律上“涤除”在先抵押，提供了“一站式”维权路径，该解释于2025年7月24日施行。

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对于上述冲突，基于人的居住权及生存保障优先的价值取向，在商品房市场发展过程中，法律逐渐确立了商品房消费者的“物权期待权”优先原则：

1、2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）明确了：承包人的工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权；但商品房消费者在支付全部或者大部分款项后，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即，商品房消费者的“物权期待权”优先。

但该解释遗留了很多问题：其一，是否所有类型的买受人，都可以作为商品房“消费者”享有上述优先权？还是应有所区别？其二，该批复只有“法律判断”，没有指明“优先”的具体实现路径。是需要单独诉讼，还是无需诉讼、在执行程序中即可解决？

鉴于对上述问题的理解不同，各地法院出现了各种不同的做法，截然相反的案例大量存在。

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2、在执行程序中实现优先权

2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条明确规定，符合一定条件的商品房，在法院的执行程序中，买受人的权利优先于抵押权、建设工程价款优先受偿权，可以排除法院的强制执行。该条设定的条件为：

买卖合同签订时间应在法院查封前；

所购房屋用途为居住（不是投资）；

买受人名下没有其他住房；

已支付价款超过总价款的百分之五十。

只有同时满足以上条件的商品房，其消费者的权利才能够对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权。

然而在司法实践中，对上述条件的解释仍存在较大的弹性空间，导致各地法院仍然存在认定尺度不一的问题。

3、进一步细化可排除强制执行的条件

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号（简称《九民纪要》）对《执行异议复议规定》第二十九条所列的条件进一步细化，对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”作出了具体解读，对上一个司法解释出台后五花八门的自由裁量进行了限制和统一。

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4、2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）对《九民纪要》确定的标准又进行了调整：（1）房屋标准上，从审查“是否为唯一住房”改为“是否以居住为目的”；（2）价款标准上，从要求支付“超过50%”调整为“在一审法庭辩论终结前支付全部房款”；（3）权利实现方式上，依据过去的司法解释，商品房消费者享有“房屋交付请求权”，但房屋无法交付时该如何处理没有明确规定。此次扩展为：在房屋无法交付情况下还享有“价款返还请求权”。

上述调整扩展了商品房消费者权利优先性的适用情形，对消费者权利的保障更为全面。

但截至此时为止，仍有一个遗留问题：满足条件的商品房消费者虽然有权排除法院的强制执行，但对于是否有权请求涤除抵押登记、进而办理过户登记，法律并未明确规定。消费者虽暂时阻止了执行程序的推进，但实践中过户、确权的路径仍充满不确定性。

附：相关法律规定

本次《执异解释》第五条规定：“案外人提起执行异议之诉并提出办理转移登记等给付请求的，除特殊情况外，人民法院可以合并审理”，将“排除执行”和“办理过户”两大诉求直接关联。

《执异解释》第11条规定：“......案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”

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上述规定明确了商品房消费者的确权路径：商品房消费者可以在执行异议之诉中一并请求过户，满足条件的将得到法院支持。

《执异解释》为商品房消费者对抗在先抵押等权利提供了“一站式”维权路径。原本消费者不得不分步诉讼，先提起执行异议获得支持后，再另行提起涤除抵押登记之诉，逐一清理完毕过户障碍后，才能请求相关方配合办理过户手续。如今消费者可依据《执异解释》在执行异议中同时主张办理过户登记，同时解决“排除执行”和“产权过户”两大核心问题，大幅节约了诉讼成本及司法资源。

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《执异解释》的出台，标志着商品房消费者权利保护进入新阶段。它不仅在实体上明确了优先权的成立条件，更在程序上实现了“排除执行”与“办理过户”的一体化处理，显著降低了消费者的维权成本与权利的不确定性，为商品房消费者确认房屋权属提供了一揽子解决方案。未来，随着司法实践不断丰富，商品房交易安全性与权利实现效率有望进一步提升，为构建稳定、公平的市场环境提供有力支撑。