地下停车位的不动产登记一直是社会关注的热点和焦点。2023年8月1日，武汉市人民政府印发了《市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》(武政规 [2023] 11号) (以下简称“11号文”)，为非人防地下车位办理不动产登记提供了可能的路径。

“11号文”规定：待建设单位首次登记办理完毕取得不动产权属证明后，业主可持建设单位出具的不动产权属证明、买卖合同、不动产登记申请表等相关办证资料前往辖区不动产登记中心窗口办理不动产权证。虽有此规定，仍有不少业主反映，为车位办理不动产登记的路举步维艰。

为何会发生这种情况呢？

以车位的地理位置为标准，可以分为地面停车位、架空层停车位、地下停车位。其中，地下停车位，还可以进一步区分为人防工程改造停车位，以及非人防普通停车位。

以是否取得规划批准为标准，建设之初经规划部门批准所建的车位为规划停车位，除此之外为规划外增设停车位。

车位的划分标准对于停车位权属认定十分重要。

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多数观点认为人防车位属于国防资产，依据《国防法》《人民防空法》的规定，国防资产归国家所有。所以，开发商并非人防车位所有权人，无权出售人防车位。但其可以根据法律规定以及与人防办的约定，合理利用人防车位并获取收益，比如出租。

该类车位的共有产权人为全体业主。该类车位主要包括包括：

•在项目建设规划阶段，规划主管部门已经在相关规划批复文件中明确为业主共有的车位；

•虽未在项目建设规划阶段明确，但房管部门通过出具业主共有房地产认定证明的形式明确为业主共有的车位；

•虽无政府部门的书面文件予以明确，但因占有业主共有的道路或其他场地而建设，而被认为是业主共有的车位。

除上述人防车位和业主共有车位，开发商有权处置开发建设项目按照规划配建的地下停车位。

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不动产权证是产权归属的直接、有力依据和证据。产权车位指的是能够独立进行产权登记并取得不动产权证的停车位。产权车位的权利归属可以根据不动产权证及不动产登记薄的记载进行明确。

开发建设项目按照规划配建的地下停车位 (不含人防停车位)依法取得相应地下空间的地下建设用地使用权的，可以进行销售交易和办理不动产登记。

理论上，非人防车位可以办理不动产证，但为何实际有些非人防车位仍不能办理不动产证？

某小区业主称其去年与开发商签订合同，出资16万余元，以长租的形式获得该小区一个地下停车位的使用权，租期20年，开发商承诺车位可以办理不动产权证。随着武汉市出台11号文后，该小区许多业主联系开发商，要求履行协议约定，尽快办理地下车位的不动产登记。然而开发商却迟迟不予配合办证。

开发商的理由是，目前武汉市办理地下车位不动产登记的文件虽然下来了，但细则还不明确，具体能否办证要看后期的政策。

针对此类问题，自然资源和规划部门的答复给出了真正的原因：开发商须先补办地下车位供地、规划以及验收相关手续，再向辖区规划部门申请办理地下国有建设用地使用权首次登记。

从答复可以看出，为地下车位办理不动产权属证明，除了要走一系列流程外，还要补交地下车位土地出让金。开发商在资金压力下自然对此动力不足，由此导致无法出具不动产权属证明。

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在实践中，开发商通常先与业主口头讲好出售车位，甚至先签好《车位认购书》，最终开发商与业主签订的书面合同却是《车位使用权转让合同》。那么此类合同是否有效？业主能否通过该类协议办理不动产权证？

通常，《使用权转让合同》所涉及的车位，指的是不计容积率的地下非人防车位。

由于土地性质及出让金问题，开发商销售车位很难做到事先“经初始登记并取得权属证书”，由于开发商对车位不享有所有权，于是用“以租代售”的方式与业主签订《车位租赁合同》变相出售车位，租期长度与房屋产权（实际为建设用地使用权）届满时间通常一致。

租期一旦超过二十年，就会给出租方和承租方都带来法律风险。其一，超过二十年的租期不能得到法律的保护，可能会面临部分无效的后果，开发商必须向业主返还无效部分的租金；其二，租期太长也会使得出租方开发商因以租代售的行为而受到行政处罚，会影响租赁协议的稳定和履行。

因此，开发商利用掌握紧缺车位资源的优势地位而制定《车位使用权转让合同》，绕开了关于买卖和租赁的具体法律规定，也绕开了行政管理法规中关于产权办理的强制性规定。通过这种变通做法，开发商既可以获得车位出售对价，又可以免除自身产权登记责任、避免长期租赁部分无效。

在法律适用上，这种法律上的“无名合同”只需符合《民法典》“总则编”和“合同编”通用规定即可，无需再适用买卖合同和租赁合同的具体法律规定，从而规避合同无效或部分无效的情形，符合开发商的利益，但同时剥夺了业主根据买卖或租赁的法律规定主张自身合法权益的机会和权利。

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笔者认为，在立法层面，《民法典》在修订过程中应对这种无名格式合同作出规制，使得开发商难以利用无名合同来规避相关法律适用，避免开发商作为强势方侵害业主的合法权益。在司法层面，法院也不应轻易将《车位使用权转让合同》认定为有效的无名合同并将其定性为法律上没有规定的“车位使用权转让”，而应当依据合同的实质内容，根据买卖或租赁相关法律认定为“买卖”或“租赁”，这样才能充分体现诚实信用原则和公平原则，也能迫使开发商和行政机关从根本上解决地下车位的产权登记问题。