生活中，业主和物业公司的矛盾很常见，纠纷虽小，却因日常、高频而格外让人烦心。归根结底在于业主和物业公司均不清楚他们之间的法律关系、以及各自的权利和义务。

那么，物业服务范围有哪些？物业权利有哪些？物业能做什么、不能做什么？如果要更换物业公司，该如何操作？让我们一起了解一下。

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物业公司基于物业合同向业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和秩序管理维护等方面的服务，并收取物业费。

物业合同包括前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在小区尚未成立业主委员会之前，由开发商与物业公司签订的合同；普通物业服务合同是指业主委员会与物业公司签订的、由全体业主承担法律后果的合同。在小区成立业主委员会以前，业主需依据开发商与物业公司签署的前期物业合同向物业公司支付物业费。

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不可以。

物业费是物业服务的对价。如果物业公司已经履行合同义务，那么业主就需要按合同约定支付物业费。

依据法律法规规定及物业合同约定，物业公司的职责范围是：对业主共有部分进行管理，具体包括：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

没有实际入住的业主，基于房屋产权享有小区公共区域的共有权。由于物业服务的职责范围正是业主共有部分，即使未入住业主没有亲身感受到物业公司的“服务”，也实际享受到了物业公司的服务。

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视具体情况而定。

从物业服务的性质来看，具有整体性、长期性的特点，因此，服务是否到位需要由全体业主来评价，而不是由个别业主短期内的单方面评价决定，业主不能仅以自身感受为准，简单地以物业服务不到位为由拒交物业费。

但能否根据物业服务的具体情形减免物业费，需要在提起诉讼之后，由法官根据案件具体情况，结合合同约定及证据材料判定。

如果发生因为物业服务不到位，如没有履行安保义务，如没有按规定巡逻，导致业主的人身、财产权利受损，或没有及时更换损坏的摄像头，导致无法找到侵权人，则业主可以要求物业公司赔偿损失。

不可以。

业主系基于其与城市供水、供电部门之间的合同关系，享有用电、用水的权利，在业主正常缴纳电费、水费的情况下，其用电、用水权利应当得到保障。物业公司作为第三方，无权关停业主的水电。

即使物业公司受水电部门委托，代为收取水电费，其获得的授权也仅限于“代收费”，而不包括中止履行供用水电的合同，即关停水电。

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建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定（由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定），可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

物业公司只是普通企业，不是行政执法机关，没有行政机关的执法权。对于小区内的违法违规行为，仅有制止权，并负有报告义务、协助处理义务。《民法典》第九百四十二条第二款：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

小区公共道路属于全体业主共有，物业公司对小区公共道路的使用没有决定权，只享有管理权。将小区公共道路改建为停车场的行为，一般都是业主大会、业主委员会达成改建的一致决定后，委托物业公司来代为实施的。

针对业主委托物业公司管理的事项，业主享有知情权和监督权。物业公司擅自改建的，业主可以向相关行政部门投诉，或由业主大会、业委会作为原告起诉物业公司要求恢复原状。

房屋质量问题是业主和开发商之间的房屋买卖合同所引发的纠纷，所以针对房屋漏水、渗水、裂缝等质量问题，业主应当向开发商主张自身权益；针对部分业主占用公共区域、违章搭建建筑物和装饰物等问题，需要相关政府部门予以介入，物业公司只能作为中间人调和矛盾；针对业主之间的侵权纠纷，如果物业没有违反其安全保卫等合同约定义务，则由实际侵权人负责。

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物业和业主的矛盾，有时可能不是物业一方的问题，只有客观理性地看待问题，才能快速有效地解决问题。在矛盾形成之初，建议业主或物业公司寻求街道办事处、社区居委会的帮助，在外在因素的作用下达成调解。

如果物业乱收费，或者利用小区公共场所赚取额外收入，业主可以向物价部门举报；如果物业将业主的水电断了，业主可以向自来水公司或者供电公司进行投诉；如果物业违反服务合同约定，不履行其管理义务，或者管理上存在问题，业主可以向房地产行政主管部门投诉。

如果业主和物业公司的矛盾无法调和，业主可以更换物业公司。具体程序为：

第一步，需成立业主大会，方能启动更换物业公司的流程。

业主大会由全体业主组成。小区业委会只是业主大会的执行机构，无权单独决定选聘、解聘物业服务企业。

第二步：业主大会作出更换物业公司的决议。

业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，更换物业公司的决议的才是有效。

业主大会决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。

第三步：组织招投标确定新的物业公司。

首先，业主大会授权业委会或委托招标代理机构组织招标；然后，业委会将招标情况备案至所在区、县国土资源和房屋管理局；最后，业主大会授权业委会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人。

第四步：新物业公司接手物业服务。

由旧物业公司保管的小区建筑整体竣工验收资料、设施设备的安装使用和维护保管等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、及物业管理所需的其他资料，应由其移交给业主，业主再将其移交给新物业公司。

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更换物业公司是一个复杂的事情，耗时耗力耗心血，只有全体业主齐心协力，才能最终成功。良好的小区环境需要业主和物业共同努力，选择物业是一个开始，用心经营、相互理解和配合才是物业和业主均需坚持的道路。