2021年11月14日，武汉一高层建筑外墙发生脱落，一辆网约车路过时被落下的石块砸中，司机不幸当场死亡，高空坠物事件再一次引发广泛关注。

     近年来，城市繁荣发展，高层建筑数量急剧增加，但随着使用年限增长，高楼外墙老化脱落的事故频繁发生。相较人为的高空抛物，高楼外墙脱落导致的安全事故有着更大的不确定性及不可控性。那么，遇到此类事件受害者应当向谁追责？

     有人认为，外墙脱落明显代表房屋质量有问题，应该开发商负责。

     也有人认为，房屋质量并非终身保修，如果外墙脱落发生在质保期满后，就不是开发商责任了，应由业主负责；

     还有人认为，外墙脱落致人损伤说明物业公司 未尽到充分的管理义务，应当由物业公司担责。

     上述观点各有道理，但并非完全准确。

     关于建筑外墙的保修年限，依据我国《民用建筑节能条例》第23条及《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建筑物外墙保温工程及防渗漏工程的保修期最低为5年，外墙装饰工程的保修期最低为2年。

     关于保修期内的责任承担，依据《建设工程质量管理条例》第41条①及《房屋建设工程质量保修办法》第14条②规定，建筑物在质保期内因质量缺陷造成损失，建设单位及施工单位应当承担赔偿责任，其中建设单位担责的，可向造成质量确认的责任方追偿。

     因此，保修期内，一旦由于防水、渗漏、保温材料原因或外墙外饰面材脱落等原因造成致损致伤事故，应由建设单位及施工单位承担相应的赔偿责任，受害者可向建设单位（即开发商）及施工单位要求赔偿。

①建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

②在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

2.无论是否在保质期内，所有人、管理人或使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

     依据《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

     业主责任：依据《民法典》第271条、第273条及第281条规定，建筑物外墙属于建筑物共有部分，全体业主共同共有和共同管理，理应基于“所有人”的身份承担相应安全事故的共同赔偿责任。

     物业责任：实践中，业主虽然拥有对建筑物共有部分的管理权利，但缺乏相应的检查、维修、管理能力与精力，往往会委托专业的物业服务公司代为管理。此时，依据《物业管理条例》第2条规定③，物业公司接受业主的委托，对建筑物承担管理责任，对建筑物外墙的进行检查、维修、修缮等均为物业公司职责，若发生外墙脱落致人损伤事件，物业公司作为“管理人”应当承担相应责任。

③物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

1.质保期内，施工单位应履行保修义务。

     根据《建设工程质量管理条例》第39条第二款规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

2.质保期满，所有人应履行维修义务。

     按照《民法典》第273条规定，业主作为住宅楼公共部分的共同所有权人，对建筑外墙有维修保养义务；同时，依据《民法典》第281条规定，建筑外墙的维修、更新和改造可以使用业主共有的维修资金。